7月7日,為規(guī)范全市新建商品住房物業(yè)承接查驗行為,減少住宅小區(qū)前期開發(fā)遺留問題,我市出臺了《濰坊市新建商品住房物業(yè)承接查驗實施細則(試行)》(以下簡稱《細則》)。《細則》共34條,厘清了建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的責任義務,規(guī)范了物業(yè)承接查驗工作流程?！都殑t》自2021年8月1日開始施行,有效期至2026年7月31日。

　　物業(yè)交付使用15日前,應當完成承接查驗工作

　　為規(guī)范新建商品住房物業(yè)承接查驗行為,明確建設單位、物業(yè)服務人的責任義務,維護業(yè)主合法權益,我市出臺《細則》。其中所稱新建商品住房物業(yè)承接查驗(以下簡稱物業(yè)承接查驗),是指承接新建商品住房物業(yè)前,物業(yè)服務人和建設單位按照有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定,共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

　　要求建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同,應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。建設單位應當按照國家有關規(guī)定和房屋買賣合同的約定,向物業(yè)服務人移交資料完整、質(zhì)量合格、功能完備的物業(yè)共用部位、共用設施設備。建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前,與選聘的物業(yè)服務人完成承接查驗工作。

　　《細則》還明確規(guī)定,在現(xiàn)場查驗20日前,建設單位應該備齊相關資料清單,并明確了現(xiàn)場查驗需要具體查驗的相關內(nèi)容和可以使用的相關查驗方法。現(xiàn)場查驗應當形成書面查驗記錄。查驗記錄應當包括項目名稱、查驗時間、查驗范圍、查驗方法、存在問題、問題解決情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容。物業(yè)共用部位、共用設施設備的數(shù)量和質(zhì)量不符合房屋買賣合同約定或者有關規(guī)定的情形,建設單位應當及時解決,并交由現(xiàn)場查驗組復驗。查驗記錄應當由建設單位和物業(yè)服務人參加現(xiàn)場查驗的人員簽字確認。

　　物業(yè)承接查驗備案后10日內(nèi),需書面告知業(yè)主

　　現(xiàn)場查驗完成后,建設單位和物業(yè)服務人應簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后,當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務,導致前期物業(yè)服務合同無法履行的,應承擔違約責任。

　　《細則》明確規(guī)定了物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后,建設單位應該移交提供的相關資料,雙方需要簽訂書面交接記錄。同時,需要將要求的相關資料,向轄區(qū)街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府提供備份。

　　建設單位和物業(yè)服務人應當在物業(yè)承接查驗備案后10日內(nèi)書面告知業(yè)主,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示下列事項:物業(yè)共用設施、設備清單,是否符合規(guī)劃設計要求和技術規(guī)范；物業(yè)承接查驗協(xié)議；共用設施設備權屬；物業(yè)服務用房位置、面積、登記和交接情況；承接查驗備案證明；建設單位售后服務機構(gòu)地址及電話；其他應當公告的事項。

　　業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的,建設單位和物業(yè)服務人應當進行解釋和說明；業(yè)主有權對承接查驗有關檔案進行查詢,物業(yè)服務人應當提供便利。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)服務人應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立紙質(zhì)和電子檔案并妥善保管。前期物業(yè)服務合同終止,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務人的,原物業(yè)服務人應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起10日內(nèi),向業(yè)委會或向新的物業(yè)服務人移交物業(yè)承接查驗紙質(zhì)和電子檔案。

　　分期開發(fā)建設的物業(yè)項目,可以根據(jù)開發(fā)進度,對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設單位與物業(yè)服務人應當在承接最后一期物業(yè)時,辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

　　若建設單位和物業(yè)服務人惡意串通,共同賠償

　　《細則》明確規(guī)定,新建住宅物業(yè)服務項目,自物業(yè)移交之日起,物業(yè)服務人應當全面履行前期物業(yè)服務合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務,承擔因服務不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

　　建設單位與物業(yè)服務人惡意串通、弄虛作假,在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的,雙方應當共同承擔賠償責任。對于物業(yè)承接查驗活動,業(yè)主享有知情權和監(jiān)督權。項目所在地縣市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門應指導街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及時處理業(yè)主對建設單位和物業(yè)服務人承接查驗行為的投訴。

　　建設單位、物業(yè)服務人未按《細則》要求履行承接查驗義務的,由項目所在地縣市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正；逾期仍不改正的,作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案。建設單位不移交有關承接查驗資料的,由項目所在地縣市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正；逾期仍不移交的,作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案,并按照《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定予以處罰。物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議,可以申請項目所在地縣市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解,或通過司法途徑解決。

　　從源頭厘清責任保障業(yè)主合法權益

　　《細則》的出臺,真正從源頭上厘清了建設單位和物業(yè)服務人的責任。據(jù)了解,之前國家也有相關規(guī)定,要求建設單位向物業(yè)服務人移交新建商品住房時,需對共有部位、公共設施進行相關查驗,但之前我市沒有相關細則且執(zhí)行不嚴,導致后期容易出現(xiàn)扯皮推諉問題,影響廣大業(yè)主的合法權益。

　　舉例來說,以前不少物業(yè)服務人為了盡量擴大自己的業(yè)務范圍,在交接時對一些物業(yè)共用部位和共用設施核查不嚴,甚至接受了不少“次品＂,結(jié)果在交房以后出現(xiàn)了一些問題。業(yè)主們遇到問題時,物業(yè)無法有效處理,開發(fā)商推脫責任,業(yè)主甚至不知道該找物業(yè)還是開發(fā)商。

　　《細則》出臺后,物業(yè)在進行承接查驗時,需要對物業(yè)共用部位、共用設施設備、外觀質(zhì)量和使用功能等進行現(xiàn)場查驗。如果在查驗過程中,物業(yè)服務人發(fā)現(xiàn)存在問題,可以要求建設單位按照相關規(guī)范進行整改,待整改結(jié)束后再辦理書面交接。這樣,假如在交房后,如果因為建設單位沒有按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定,及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題,或因未及時履行保修責任,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,建設單位應當依法承擔相應法律責任。假如物業(yè)服務人擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè),因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的,物業(yè)服務人應當承擔相應賠償責任,業(yè)主只需要查看物業(yè)承接查驗協(xié)議,就能明確出現(xiàn)問題是哪一方的責任,可以避免建設單位和物業(yè)服務人互相推諉扯皮,影響業(yè)主合法權益的情況發(fā)生。

　　同時,要求建設單位公布售后服務機構(gòu)和電話,在保修期內(nèi)出現(xiàn)的問題,業(yè)主可直接找售后服務機構(gòu)。涉及水電氣暖等專營單位問題,可向街道反映,通過聯(lián)席會議來解決。